Augen auf beim Immobilienkauf

Keine Bauruinen

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25.05.2006 - Teneriffa - Das Problem ist bekannt: Auf der Baustelle kann gleich per Privatvertrag gekauft werden. Und wer sich nicht beeilt, kommt zu spät! Man zahlt im ersten Kaufrausch eine kleine „Reserva“, die rechtlich gar nichts bedeutet. Am nächsten Tag steht der Endschluss dann endgültig fest : DIESES Objekt will ich kaufen und kein anderes!

Und dann legt der Promoter, zum Beispiel ein Bauunternehmer, einen sogenannten Privatvertrag vor, nachdem fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises als erste Rate sofort fällig sind. Der Rest ist meist – ebenfalls in Raten – nach der Bauleistung fällig. Aber: Ist so ein Fetzen Papier zuverlässig? Kann ich ruhigen Gewissens so kaufen? 

Vom reinen Rechtsstandpunkt her gesehen lautet die Anwort: NEIN! Denn erst bei der Schlüsselübergabe – also nach Beendigung des Baus – weiss der Käufer, ob der Bau ohne Turbulenzen durchgezogen wurde und er daher einen notariellen Kaufvertrag abschließen kann. Erst mit diesem Kaufvertrag wird auch das Eigentum an dem Kaufobjekt übertragen.

„Passiert“ vorher etwas, bleibt der Bau stecken, kommt der Käufer in die Bredouille: Er kann in vielen Fällen seine gesamten Vorleistungen verlieren. Bereits seit 1969 gibt es in Spanien ein Gesetz, wonach der Käufer gegen solches Unheil eigentlich geschützt sein muss.

Damals ruinierte das Unternehmen „Nueva Esperanza“ viele Käufer, da der Promoter, das Bauunternehmen, nicht in der Lage war, seine bereits verkauften Immobilien fertigzustellen. Seit 1969 existiert die gesetzliche Vorschrift für alle Promoter, wonach sie bei Privatkaufvertragsabschluß den Käufern die Bürgschaft einer Versicherungsgesellschaft oder Bank beibringen müssen, die für die Rückzahlung der Anzahlungen für den Fall sorgt, dass der Bau nicht fertig gestellt werden kann.

Die wichtigste Gesellschaft, die solche Versicherungen abschließt heißt „ACC Seguros de Cauciòn“ (ACC Kautionsversicherungen). Ganz wichtig dabei ist die sogenannte „Individualisierung“ dieser Garantiererklärung.

Das bedeutet, dass in der Bürgschaftserklärung der Name des Käufers und des Kaufobjektes ganz genau beschrieben und somit „individualisiert“ werden. Die Rückzahlungen der Anzahlungen erfolgt sogar mit Zinsen, die daher auch in der Police auszuweisen sind. Fraglich ist allerdings, ob in der Praxis der Kauf einer Immobilie in Spanien immer nach dieser gesetzlichen Regelung abläuft.

Oft scheint das Angebot so verlockend, wirkt der Anbieter so souverän, dass man glaubt, auf solche Kleinigkeiten verzichten zu können. Der Verkäufer ist in der Regel natürlich auch daran interessiert, sein Objekt ohne eine derartige Garantie an den Mann zu bringen. Daher sollte jeder Immobilienkäufer die Rechtslage kennen, bevor er ein Risiko eingeht. Privatkaufverträge werden oft auch bei fertigen Objekten abgeschlossen. Dort wird nach einer Anzahlung zwischen fünf und zehn Prozent geregelt, dass der gesamte Kaufpreis erst nach einer bestimmten Frist, beispielsweise nach drei Monaten, fällig wird. Bei diesen Objekten ist der Grundbucheintrag bereits vorhanden.

Hier liegt das Risiko nicht mehr darin, dass der Bau nicht fertiggestellt wird, sondern dass der Verkäufer theoretisch trotz der Anzahlung das Objekt auch an anderen einen Käufer veräußern kann, der schneller den Gesamtkaufpreis auf den Tisch legt und dann auch im Grundbuch eingetragen wird. Hier ist in jedem Fall ein Privatkaufvertrag zu empfehlen.

Bei kleineren Objekten sollte ein Privatkauftrag mit Versicherungsbürgschaft als Vorvertrag abgeschlossen werden, um zu verhindern, dass die Anzahlung nicht zurückgezahlt und die entstandenen Kosten vom Verkäufer nicht erstattet werden, weil er zum Beispiel Konkurs anmelden musste.

Außerdem sollte ein Immobilienkäufer wissen, dass die Gewährleistung des  Promoters oder Bauunternehmers seit einiger Zeit in Spanien genauso wie Deutschland laut Gesetz zehn Jahre beträgt.

Weitere Informationen zum Immobilienrecht erhalten Sie bei:
 
AC Gestiones Bajamar S.L.
Avenida Gran Poder 33
E-38250 Bajamar

Tel.: (0034) 922 542 321
a.c.gestiones@teleline.es
www.ac-gestiones.es







Dieser Text ist eine kurze Einführung in das Thema. Er ersetzt keine rechtliche und/oder fachliche Beratung. Sollten Sie weitere Informationen benötigen, fragen Sie bitte die entsprechenden Rechtsanwälte und/oder fachlichen Experten.


 

 

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